近年来，澳旅游地产市场由低迷转向复苏期，外资开始看好澳旅游市场机遇，加大了投资力度，我对澳旅游地产的投资也随之升温，现将有关原因分析如下：
一、澳旅游地产投资的现状
受全球金融危机的影响，澳大利亚旅游地产市场一度低迷，成交额和成交量较危机前分别下降21%和31%。自2010年起，澳旅游地产业逐步走出萎缩和衰退，目前已基本步入复苏期，主要表现为：
（一）交易额和交易量双双回升。据Jones Lang LaSalle的数据，2010年500万澳元以上的旅游地产项目交易共28宗，交易额达13亿澳元，同比增加62.3%；2011年39宗，成交额超过11亿澳元； 2012年25宗，交易额上升至14.4亿澳元。
（二）外资占交易主导地位。2009年澳洲银行削减商业地产信贷（减幅达15%），澳国内融资难度加大，海外投资者利用融资优势，乘势扩大在澳游地产市场的份额。以大型旅游地产项目为例，2010年成交交易中，52%的资金来自亚洲，达6.85亿澳元，为1994年以来的最高记录；2011年外资占比上升至59%；2012年外资占比飙升至80%左右，其中来自亚洲（主要为新加坡、马来西亚和香港等）的资金占72%。
二、我对澳旅游地产投资特点
根据澳外国投资审查委员会公布的报告，2011-12财年，我对澳房地产投资额达41.9亿澳元，占我对澳投资总额的25.9%，列外国对澳房地产投资额排名的第三位，其中很大部分为旅游地产投资。
我对澳旅游地产投资呈现以下特点：
（一）非国有企业投资占比较大。在我对澳旅游地产投资中，私营企业比国有企业表现更为活跃，扮演了主力军的角色。以昆士兰州为例，位于道格拉斯港占地130公顷的喜来登度假村和位于黄金海岸的世界第一时尚品牌酒店――范思哲酒店等，均先后被我私营企业收购。
（二）以资产并购为主。因澳地产投资存在周期长、风险大以及建筑资质等一系列问题，因此，当前我对澳旅游地产投资多采取资产并购的方式进行，以投资现有酒店、度假村等为主。
（三）追求投资规模和品牌效应。受中国传统文化的影响，我企业选择旅游地产投资目标时，往往看重星级较高的酒店等，单一项目投资金额较大，通常达千万澳元以上，而对汽车旅馆、家庭旅馆等地产投资较为少见。
三、原因分析
（一）市场复苏使投资吸引力增大。澳房地产市场周期处于复苏期阶段。2012年，与亚太地区旅游地产市场不振（交易额下跌30%）形成对比，澳旅游地产市场显出生机，成交额创5年新高，其中最高单一资产和组合资产投资额分别达3.3亿澳元和4.15亿澳元。
（二）资产价格仍然保持较低水平。近两年，澳旅游地产市场的平均交易价格仍低于金融危机前的水平。据Jones Lang LaSalle的数据，2007年澳酒店出售的平均价格相当于每间客房23万澳元，金融危机后降至约20万澳元。资产价格较低是吸引投资的重要原因。
（三）市场存在刚性需求。目前，澳国内外游客数量分别以年均0.3%和4.6%的速度增长，酒店客房供需矛盾突出。布里斯班市为例，因客房不足造成每年流失游客8.7万人，经济损失达1.36亿澳元。澳政府预测，2020前至少需新建2.6万间客房才能缓解供不应求的矛盾。
（四）回报率相对较高。澳酒店平均入住率高于其他OECD成员国，首府城市入住率高达80%以上，且房费费率保持增长，投资收益条件较好。Investment Property Databank房地产投资指数显示，2012年澳酒店平均年利润为13.5%，高于其他类型地产的利润水平（办公地产10.5%、工业地产9.7%和零售地产9.1%）。澳洲资源、能源和旅游部的统计也显示，2009年至2012年，全澳酒店平均收益增长近22%，80%的酒店赢利。
（五）政府政策助推海外私人投资。外资在澳旅游地产业有较长的历史，澳洲政府鼓励外资投资旅游业。如2011年底，联邦政府制定了《2020年旅游战略》（Tourism 2020），明确提出鼓励旅游业投资，并制定了具体措施。2012年11月24日，澳洲政府宣布正式实施重大投资移民新政（Significant Investor Visa），新政规定，商业移民申请人只要在澳投资500万澳元便可申请快速投资签证。由于新政对申请人无年龄、语言等要求，因此极具吸引力。据KPMG披露，截至2013年3月，澳移民局收到的200多份申请中，很大部分申请人为中国富豪，其投资标的以房地产为主，包括旅游地产。
（六）国内房地产风险产生投资转移效应。国内房地产市场持续十多年的飞速扩张，使得社会生产要素向房地产业过度集中，造成投资成本上升。同时，房地产开发资金中银行贷款比例过高（70-80%，国外一般为20%左右）使金融风险加大。政府先后9次出台房地产调控政策，房地产投资的不确定性增加。据国家统计局数据，自2010年起，房地产投资实际增长从2010年的33.5%下降至2012年的22.1%，部分资金或转向其他领域和海外。
驻布里斯班总领馆经商室
二〇一三年四月十日
